Comprei um imóvel financiado e minha dívida não baixa

Publicado originalmente

Por Pericia contábil

O “boom” imobiliário da última década no Brasil não para de nos apresentar vítimas. São milhões de consumidores que apostaram na manutenção do crescimento econômico e no farto crédito até meados de 2014, assumindo altas dívidas de médio e longo prazo e contraindo financiamentos imobiliários atrelados ao Sistema de Amortização Constante (SAC).

Os bancos, por sua vez, cansados de derrotas nos Tribunais até agosto de 2001, antes da edição do art. 05º da MP 2170-36 assinada pelo então Presidente da República Fernando Henrique Cardoso, cujas sentenças e acórdãos proferidos por Juízes e Desembargadores em todo território nacional determinavam aos auxiliares destes, os peritos contábeis, afastarem a prática do anatocismo em periodicidade inferior a 12 meses, fato incontroverso no sistema de amortização francês, conhecido popularmente por PRICE ou TABELA PRICE, ou seja, contemplando a prática dos juros compostos em periocidade mensal, até então vetada por lei (art. 04º do D.L. 22.626/33 e Súmula nº 121-S.T.F.), esta enxurrada de decisões judiciais desfavoráveis aos bancos combinado com a frágil pacificação do polêmico tema via Medida Provisória e ainda tendo o fantasma, a ADIN nº 2.316-1 (em trâmite no S.T.F.), fizeram os bancos preventivamente mudar de rumo, substituindo quase de forma unânime, nos financiamentos imobiliários, o polêmico sistema de amortização PRICE pelo S.A.C. (Sistema de Amortização Constante), porém não prevendo de forma jurígena e equíssima a eventual quitação antecipada do contrato com a conversão dos juros remuneratórios já pagos à frente do período de amortização e que não será gozado pelo mutuário para amortização, trazendo à baila uma excessiva onerosidade ao mutuário camuflada sob a forma de antecipação no pagamento de juros a frente do período, onerosidade essa que aproxima-se, em termos nominais, ao anatocismo mensal do PRICE.

Resumindo: trocamos 6 por ½ dúzia.

Se é pacífico entre contabilistas e peritos contábeis que o sistema de amortização francês (PRICE ou TABELA PRICE) contempla os juros compostos em periodicidade mensal (anatocismo), o S.A.C., do ponto de vista técnico-fático, não contempla a ocorrência do anatocismo.

O que temos no S.A.C. é uma anomalia decorrente do fato dos juros remuneratórios pagos antecipadamente por um período de tempo e que não será gozado pelo mutuário quando este decide espontaneamente pela quitação antecipada, o banco não converte esse montante a princípio desembolsado a título de juros em amortização do principal, caracterizando em enriquecimento sem causa para a Instituição Financeira.

Diante da pior recessão que o País atravessa nestes últimos anos e, com medo de perderem seus empregos ou renda, tivemos uma enorme quantidade de mutuários que buscaram quitar antecipadamente seus financiamentos através de verbas rescisórias, saldos em contas do F.G.T.S., heranças, etc; foi aí que se evidenciou a tal anomalia.

Muitos mutuários se surpreenderam com os saldos devedores praticamente inalterados depois de anos de pagamento das parcelas do seu imóvel, muitos nos perguntam: Venho pagando pontualmente meu financiamento por 4, 5, 6 anos e, ao puxar o saldo devedor no banco, descubro que pouco ou nada baixou, por quê?

Vou citar apenas um caso que periciei recentemente (os valores e os nomes foram alterados para preservação da identidade, respeitando-se, naturalmente, as características da operação para demonstrarmos cabalmente a anomalia ora denunciada).

Características da operação de financiamento:

1. O cliente João da Silva comprou um imóvel para sua moradia por R$334 mil em 30 de maio de 2013.
2. Pagou no ato da aquisição a título de entrada R$107 mil com recursos próprios.
3. Financiou no Banco XYZ o saldo remanescente no valor de R$227 mil para ser pago ao longo de 35 anos (420 meses) pelo S.A.C. (Sistema de Amortização Constante), sob a taxa de juros nominais de 8,4638% a.a. e efetiva de 8,8% a.a ou 0,71% a.m. e correção monetária mensal pela aplicação do percentual dos saldos dos depósitos em Caderneta de Poupança Livre de pessoas naturais mantidos nas Instituições integrantes do S.B.P.E. com a primeira prestação (001/420) calculada pelo banco em R$2.142,20 (sendo R$540,64 a título de amortização e R$1.601,56 a título de juros, não inclusos neste valor qualquer taxa de administração, correção monetária ou os seguros prestamistas – MIP/DFI), com 1º vencimento para 30.06.2013, ou seja, 30 dias após a assinatura do contrato de financiamento e todas as outras 419 parcelas mensais a cada 30 dias, sem intermediárias;
4. Pagou, em dia, 46 das 420 prestações mensais contratadas conforme boletos enviados pelo próprio banco, totalizando historicamente cerca de R$105 mil desembolsados, excluindo-se nestes valores: R$25,00/mês de taxa de administração e os seguros prestamistas (MIP e DFI), bem como a correção monetária pelo indexador da TR (Taxa Referencial);
5. Ao puxar o saldo devedor em 15 de abril de 2017 no banco descobriu que ainda deve R$223 mil para quitar o contrato.

Ou seja, assumiu um financiamento de R$227 mil em 31/05/2013, pagou R$105 mil ao longo de quase 4 anos, sem atrasos, e descobriu que amortizou apenas, irrisórios, R$5 mil.

Em outras palavras, dos R$105 mil desembolsados ao banco nestes 4 anos, que em tese corresponde a quase metade (46,25%) do capital tomado em empréstimo, apenas R$5 mil ou 2,2% deste foram utilizados para amortizar a dívida (capital principal, R$227 mil) e os outros R$100 mil foram direcionados ao pagamento do juro ao banco, o aluguel do dinheiro.

Temos na planilha de evolução teórica apresentada ao mutuário pelo banco no momento da assinatura do contrato, um montante de juros remuneratórios a serem pagos pelo empréstimo do capital original/principal R$227 mil ao longo de 35 anos, e caso o cliente venha a usufruir do prazo de amortização integral, ou seja, os 420 meses contratados um montante de R$339.365,59 a título de juros, pois bem, ninguém precisa ser um expert em matemática financeira para visualizar que os R$100 mil já desembolsados em apenas 4 anos dos 35 anos de amortização previstos no contrato, trata-se de pagamento parcialmente antecipado de juros ao banco e se o cliente for optar pela quitação antecipada neste momento (4 anos), é justo e equíssimo que o banco proceda o recálculo, convertendo a parcela já paga antecipada de juros em amortização sobre o principal.

Fazendo a perícia contábil inversa, ou seja, calculando a taxa de juros levando-se em conta apenas o capital principal (R$227 mil), o montante desembolsado exigido pelo banco para dar a quitação (R$328 mil) e o prazo de amortização efetivamente utilizado pelo mutuário (47 meses), encontramos:

Observe que a taxa de juro remuneratório efetivamente praticada segundo os valores exigidos pelo banco para dar a quitação do imóvel é de 0,9467% a.m. (anualizada 11,36% a.a.) na razão simples (pois trata-se de SAC), bem distante da taxa expressa no contrato de 0,71% a.m. (8,52% a.a.), ou, 33,34% mais cara que a originalmente contratada, justamente porque não houve o tratamento adequado das parcelas antecipadas dos juros, convertendo-se em amortização sobre o principal. Se a anomalia tivesse sido corrigida, com o tratamento contábil correto, encontraríamos a taxa de 0,71% a.m., ou seja:

No recálculo acima, temos o mesmo capital (principal – R$227 mil), o mesmo prazo (47 meses) e a taxa expressa no contrato (0,71% a.m.) e encontramos um saldo devedor de R$302 mil que diverge do valor apontado pelo banco (R$328 mil), ou seja, R$26 mil de valores controversos.

Esta é uma triste realidade que nós, Peritos Contábeis, enfrentamos diariamente, por um lado para explicar ao Magistrado a origem da tal anomalia e para o consumidor, tentar, se é que é possível, pacificar sua indignação perante a aberração dos números, também conhecidos popularmente no meio contábil, como números coelhos, ou seja, aqueles que saltam aos olhos.

Esta anomalia ainda não dispõe de jurisprudências no Poder Judiciário, por estarem os Advogados, de modo geral, formulando seus pedidos na petição inicial de forma equivocada aos Juízes, ou seja, pedindo o afastamento de um suposto anatocismo, resultando em corretas sentenças/acórdãos proferidas pelos Juízes/Desembargadores tendo como base o pedido erroneamente formulado, não atingindo a verdadeira causa da anomalia que é corrigir o evidente dano ao consumidor percebido por este, mas que aos olhos do leigo, fica de difícil compreensão a relação “causa-efeito”, por outro lado o enriquecimento sem causa para a Instituição Financeira, pois esta se apropria de valores pagos a título de juros remuneratórios antecipadamente ao período não gozado do empréstimo, não convertendo tais valores na justa amortização sobre o principal, e o pior, não estamos provocando a criação de jurisprudências a respeito.

Normalmente ao proferir suas sentenças, os Juízes, muitas vezes, fundamentam elas nas Súmulas 539 e 541, ambas do S.T.J. que mais uma vez, trata de anatocismo basta para tanto compulsar sobre estas no sítio do S.T.J. tanto no enunciado quanto na referência legislativa, prática esta, que reitero, existente no sistema PRICE e pacificado por elas, mas que não encontram ocorrência técnica-contábil no S.A.C..

“As Súmulas 539 e 541 do S.T.J. não dispõem do condão de sanar a anomalia que ocorre quando é solicitada a quitação antecipada de um financiamento atrelado ao Sistema de Amortização Constante (SAC), pois as mesmas tratam de anatocismo e não existe ocorrência desta neste sistema de amortização”, Profº Eduardo Terovydes Junior, Perito Judicial Contábil

Ainda em sede de contestação, os bancos alegam o art. 354 do Código Civil.

Art. 354. Havendo capital e juros, o pagamento imputar-se-á primeiro nos juros vencidos, e depois no capital, salvo estipulação em contrário, ou se o credor passar a quitação por conta do capital.

Não há menção de juros vincendos que é o tema deste artigo, mas apenas de juros vencidos, portanto, do ponto de vista de matéria de fato (técnica-contábil), deve-se a instituição financeira, diante da ocorrência da vontade espontânea do mutuário pela antecipação da quitação até a primeira metade do prazo total de amortização em financiamentos pelo SAC, converter os valores já pagos a título de juros remuneratórios ou compensatórios para período futuro de utilização do empréstimo, em amortização sobre o capital (principal), justamente pela quitação antecipada, ou seja, converter os juros já desembolsados, cujo prazo de empréstimo não será gozado pelo mutuário, em amortização do principal.

É tema pacificado entre peritos contábeis e especialistas em matemática financeira, possuindo vasta jurisprudência nos Tribunais, a prática de anatocismo em periodicidade mensal no sistema de amortização francês (PRICE ou TABELA PRICE), porém, há um silêncio em casos que envolvem o S.A.C., hoje majoritários nos contratos de financiamento imobiliário.

Estes contratos de financiamento tratam-se também majoritariamente de contratos por adesão, ou seja, aquele contrato que a luz do Código de Defesa do Consumidor está passível de revisão, uma vez que, é elaborado por apenas uma das partes, o banco, não permitindo a discussão de suas cláusulas previamente. Em outras palavras ou você aceita ou não obtém o financiamento.

Neste momento é apresentado ao financiado uma planilha de evolução teórica, como se o financiado fosse usar o prazo de amortização por completo, mas em momento algum é explicado através de planilhas a metodologia que será adotada na hipótese de quitação antecipada espontânea por parte do mutuário, limitando-se a falar em desconto de juros remuneratórios pelo período que o capital não será utilizado (futuro), como se o sistema fosse o PRICE, mas ausente é a mesma cláusula quanto aos valores já desembolsados antecipadamente a título de juros remuneratórios por um período que o cliente não utilizará mais o financiamento (fato incontroverso no SAC), tendo em vista sua quitação antecipada.

Voltando ao caso abordado acima, temos na tabela abaixo um quadro comparativo entre o sistema de amortização francês (PRICE) em que ocorre tecnicamente o anatocismo mensal, e o S.A.C. (Sistema de Amortização Constante).

Peço ao leitor sua especial atenção quanto ao recálculo realizado por este Perito e o peso das colunas amortização e juros no montante da prestação mensal (001/420):

Ou seja, no SAC, 74,89% da parcela 001/420 foi destinado ao pagamento de juros e somente 25,11% destinado à amortização do principal.

Senão, vejamos:

Num quadro comparativo abaixo, temos os montantes de juros remuneratórios que serão pagos, caso o cliente fosse utilizar todo o prazo de amortização (420 meses), pelo Sistema de Amortização Francês (PRICE), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) e pelo método GAUSS (único sistema de amortização que contempla o regime de juros simples combinado com o pagamento em prestações lineares), teríamos tomando-se por base rigorosamente as mesmas características do financiamento:

Capital (principal, tomado em empréstimo) R$227 mil

Prazo de amortização: 420 meses

Taxa de juros remuneratórios: 0,71% a.m.

O § 2º do art. 330 do Novo Código de Processo Civil, veio subsidiar os Juízes do instrumento necessário para separar tecnicamente os valores controversos dos incontroversos, estes últimos devendo o mutuário continuar seus pagamentos em juízo enquanto se discute o mérito dos valores controversos.

Por derradeiro, transcrevo abaixo o brilhante texto do colega Perito Contador, Auditor, Consultor Empresarial e Mestre em Direito Dr. WILSON ALBERTO ZAPPA HOOG, publicado no Boletim nº 162 (trimestre mar/abr/mai de 2007) do CRC:

“Cientismo contábil: atitude segundo a qual a ciência contábil dá a conhecer os atos e fatos como são, ou seja, a essência prevalecendo sobre a forma, resolve todos os reais pontos controvertidos e é suficiente para satisfazer, via espancamento científico, todas as necessidades de revelação da verdade, de direitos e obrigações das células sociais; é ato pelo qual os métodos científicos devem ser estendidos sem exceção a todos os produtos contábeis gerados pelo perito contábil. Diz-se do desembolso antecipado, pois a lógica da eqüidade é de que os juros sejam proporcionais ao capital devolvido, visto que o acessório “juro” deve seguir o principal “capital”. Lucro discricionário: diz-se do rédito positivo de uma atividade econômica que procede, à discrição, ou seja, sem restrições, diz-se arbitrário por ser contra a Lei de economia popular, nº 1.521/51 art. 4º. É, portanto, um abuso do poder econômico, ato proibido pela CF, art. 173, § 4º. Pelo viés da função social da propriedade sobre o capital, o MAJS, em decorrência da ciência contábil, é jurígeno e eqüíssimo, pois ficou bem delineado o poder econômico dos proprietários do capital, evitando os lucros discricionários que beiram o centro da avareza. Esta suposta e referenciada ambição aos lucros, ainda que pese a interpretação ao artigo 354, do CC2002, de que os juros podem ser recebidos antes do capital, portanto não determina ou obriga que assim seja, é demais onerosa para o consumidor que é o tomador do capital. Pois o MAJS, nos moldes apresentados, determina o pagamento de juros equivalentes e proporcionais ao capital devolvido, ou seja, a prestação afastando o dano da onerosidade excessiva. Ao mesmo tempo, assegura ao proprietário do capital o reconhecimento dos juros, exigíveis somente quando da efetiva devolução do capital e sempre de forma simples, afastando todo tipo de antecipação no pagamento de juros do sistema SAC, de sua capitalização ou anatocismo pelo sistema Price, e também a possibilidade de uma eventual interpretação de que o titular do direito de receber os juros excedeu o limite imposto pelo seu fim econômico ou social em decorrência da boa-fé. Portanto, embora de forma social e contábil seja eqüitativo, é amargoso para os capitalistas.”

(grifos e negritos não originais)

Esta anomalia precisa ser debatida para que o Judiciário cumpra seu papel.

Falta-nos a criação de jurisprudências para o SAC, para tanto precisamos que os advogados ao ingressarem com ações de revisão de financiamento, formulem seus pedidos de forma coerente a anomalia constatada.

Assista ao Minicurso gravado (06 de outubro a 27 de outubro de 2020): 

Perícia Judicial em Contratos Financeiros