Publicado originalmente

Por Rafael Rocha Filho

A Tabela Price é um dos sistemas de amortização de dívida mais perverso que existe.

Também conhecido como sistema francês de amortização, nessa forma de fazer o pagamento do capital e dos juros, estes últimos são compostos e capitalizados mensalmente a uma taxa anual.

Isso faz com que os juros sejam incluídos no valor da parcela a cada mês, aumentando-a sucessivamente, gerando um efeito de bola de neve.

É comum que as pessoas comecem um financiamento imobiliário pagando uma parcela de R$ 1.000,00 e, após alguns poucos anos de pagamentos, o valor dessa parcela chegue a R$ 2.000,00 ou R$ 3.000,00.

Vi casos em que a parcela subiu 30% em 1 ano e meio de contrato.

Além do aumento da parcela, ainda existe algo mais prejudicial: não há redução do saldo devedor, pelo contrário, este, mesmo após longo tempo de pagamento das parcelas, aumenta.

Há pessoas que compraram um imóvel pelo valor de R$ 200.000,00, chegam na metade do contrato, tendo quitado mais de R$ 350.000,00, e ainda estão devendo mais R$ 250.000,00.

Geralmente, o saldo devedor financiado quadruplica ao longo do cumprimento do contrato.

A sensação que dá é que os valores pagos não serviram para nada! Todo o esforço empreendido em realizar os pagamentos das parcelas – que vem aumentando – foi em vão.

Em razão dos aumentos sucessivos e exorbitantes ao longo do tempo, muitas pessoas não conseguem fazer o pagamento dos valores, ficando em inadimplência e correndo o risco de perder o seu imóvel.

Outros preferem fazer a entrega amigável do bem, perdendo 50% dos valores pagos ou a integralidade, quando há cláusula de alienação fiduciária, no contrato.

Entenda uma coisa: A imobiliária não quer que você consiga pagar o imóvel.

O Sistema Price é uma verdadeira máquina de destruir o sonho da casa própria. Irá sufocar financeiramente o comprador a ponto de ele desistir do imóvel, perdendo boa parte ou tudo que pagou.

Isso quando não fica devendo e sofre uma desocupação compulsória, através de uma ação de reintegração de posse, por parte da empresa.

A ilegalidade da Tabela Price no caso de construtoras, incorporadores e imobiliárias

Essa forma de amortizar os juros, de forma capitalizada mensal, através do uso do Sistema Price, não é correta.

Os matemáticos afirmam a existência de capitalização mensal de juros nesse sistema:

Devido ao fato de ser bastante usual financiamentos a longo prazo, considerando-se taxas anuais com capitalização mensal a serem resgatados ao longo de anos por meio de prestações mensais, resolveu-se tabelar a fórmula, para diversos valores de juros e de capital, de tal modo que tivéssemos o valor da prestação correspondente ao caso do empréstimo de um capital unitário. Tais tabelas são denominadas tabelas price.

Clóvis de Faro, Matemática Financeira, 5a ed., São Paulo: APEC, 1998, p. 74.

O Sistema price consiste em colocar um capital a juros compostos capitalizados mensalmente a uma taxa anual.

Walter de Francisco, Matemática Financeira, 2a ed., São Paulo: Atlas, 1976, p. 44.

A aplicação da Tabela Price é consectário lógico da cobrança de capitalização mensal de juros, algo que não é permitido para construtoras, incorporadoras e imobiliárias.

As construtoras, incorporadoras ou imobiliárias não se equiparam às instituições financeiras.

Desta forma, a autorização precária para a realização de capitalização mensal de juros, concedida pelo artigo 5º da Medida Provisória n. 2.170-36/2001, não incide nos contratos de compra e venda de imóvel celebrados entre essas empresas e os consumidores.

O art. 5º, da citada Medida Provisória, diz o seguinte:

Art. 5º. Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano.

A capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil, firmado com pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Nacional, constitui prática vedada em nosso ordenamento jurídico, nos termos do disposto no art. 2º da Medida Provisória n. 2.172-32, de 23 de agosto de 2001, vigente por força da EC n. 32. Veja:

Art. 2º. São igualmente nulas de pleno direito as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias.

Como dito, de acordo com a legislação pátria, as construtoras, incorporadoras ou imobiliárias não fazem parte do Sistema Financeiro Nacional, sendo vedada a capitalização mensal de juros em seus contratos, conforme art. 4º do Dec. 22.626/33, a saber:

Art. 4º. É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta-corrente de ano a ano.

O Poder Judiciário, analisando situações como essa, tem dado vitória aos consumidores, veja:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. IMÓVEL. CORRETORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. ARTIGOS 7º E 34 DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO JURÍDICO EFETIVADO. COMISSÃO DEVIDA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. TABELA PRICE. IMPOSSIBILIDADE. JUROS REMUNERATÓRIOS. 12% AO ANO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC E, APÓS, IGPM. ABUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA. PACTUAÇÃO EXPRESSA. MANUTENÇÃO. ATRASO NA OBTENÇÃO DO EMPRÉSTIMO. CULPA DA INCORPORADORA NÃO DEMONSTRADA. VERBA DE SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS.

1. A preliminar de ilegitimidade passiva não prospera, pois a corretora e a construtora/ incorporadora trabalharam conjuntamente para oferta e venda do produto (imóvel) e, por isso, respondem solidariamente perante o consumidor.

2. Vedada a restituição da comissão de corretagem, consoante a prescrição do artigo 725 do Código Civil e precedentes jurisprudenciais, sobretudo do STJ. Outrossim, o serviço de intermediação foi contratado, realizado e pago, mormente porque a autora foi devidamente informada acerca do preço global do imóvel e do qual não fazia parte o valor pago a título de comissão de corretagem, bem como de que a responsabilidade pelo pagamento desta lhe seria atribuída, conforme expressa previsão contratual e recibo específico para referida transação.

3. É juridicamente possível a revisão das cláusulas abusivas inseridas em contrato de financiamento, pois a relação existente entre os contratantes é tipicamente de consumo, aplicando-se, portanto, o Código de Defesa do Consumidor.

4. Em contratos de compra e venda de imóvel, de forma financiada junto à construtora, é vedada a capitalização mensal de juros compensatórios, sendo admitida, entretanto, a periodicidade anual, a teor do artigo 4º da Lei de Usura. A autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5º da Medida Provisória n.º 2.170-36/2001 não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre construtora/incorporadora e adquirente mas, tão somente, às instituições financeiras.

5. A Tabela Price implica na contagem de juros sobre juros, por se utilizar de juros compostos, e desta forma a sua simples incidência configura a própria capitalização de juros ou anatocismo, que são práticas vedadas no nosso ordenamento jurídico (Súmula 121/STF).

6. Havendo expressa pactuação de juros remuneratórios em 12% ao ano, bem como de correção monetária pelo INCC até a expedição do “habite-se”, e após, pelo IGPM, incabível a intervenção do Poder Judiciário para modificar referidas cláusulas, pois não se mostram abusivas.

7. Não havendo indícios de que a demora para obtenção do financiamento decorreu de culpa da Incorporadora, não há falar em sua responsabilização.

9. Constatada a sucumbência recíproca entre os litigantes, porquanto sagraram-se vencedores e vencidos, mister a distribuição equitativa dos ônus sucumbenciais, devendo cada parte arcar com os honorários de seu patrono. Ademais, devido ao parcial provimento do apelo, incabível a fixação de honorários recursais. Precedente do STJ.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJGO – Apelação (CPC) 0106539- 83.2015.8.09.0051 – Relator: Gustavo Dalul Faria – 1ª Câmara Cível – Julgado em: 20/06/2019 – DJe de 20/06/2019).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CDC. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. TABELA PRICE.

1. É juridicamente possível a revisão das cláusulas abusivas inseridas em contrato de financiamento, pois a relação existente entre os contratantes é tipicamente de consumo, aplicando-se, portanto, o Código de Defesa do Consumidor.

2. Em contratos de compra e venda de imóvel, de forma financiada junto à construtora, é vedada a capitalização mensal de juros compensatórios, sendo admitida, entretanto, a periodicidade anual, a teor do artigo 4º da Lei de Usura. A autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5º da Medida Provisória n.º 2.170-36/2001 não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre construtora/incorporadora e adquirente mas, tão somente, às instituições financeiras.

3. A Tabela Price implica na contagem de juros sobre juros, por se utilizar de juros compostos, e desta forma a sua simples incidência configura a própria capitalização de juros ou anatocismo, que são práticas vedadas no nosso ordenamento jurídico (Súmula 121/STF).

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E IMPROVIDA”. (TJGO – Apelação (CPC) 0473500-64.2014.8.09.0051 – Relator: Carlos Roberto Fávaro – 1ª Câmara Cível – Julgado em: 28/06/2018 – DJe de 28/06/2018).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE EXECUÇÃO E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO FEITO DIRETAMENTE PELA INCORPORA­DORA/CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS E TABELA PRICE. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. ENCARGO NÃO PACTUADO. ENCARGOS MORATÓRIOS.

1. A autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5º da Medida Provisória n. 2.170-36/2001 não incide nos contratos de compra e venda de imóvel, de forma financiada junto à construtora, mas, tão somente, às instituições financeiras.

2. A Tabela Price implica na contagem de juros sobre juros, por se utilizar de juros compostos, e desta forma a sua simples incidência configura a própria capitalização de juros ou anatocismo, que são práticas vedadas no nosso ordenamento jurídico, devendo ser afastada, portanto, a cláusula contratual que prevê expressamente a sua utilização.

3. Não há falar em ilegalidade de cláusula que estipulou cobrança de comissão de permanência cumulada com outros encargos, haja vista que, em verdade, esta sequer foi pactuada. Tampouco há necessidade de revisão do contrato no tocante ao juros de mora, fixados em 1% ao mês e multa de 2%, pois são encargos que possuem o desiderato de atualização e remuneração do capital pelo período de inadimplência, expressamente previstos na avença, não havendo, portanto, abusividade, o mesmo acontecendo em relação à cobrança honorários advocatícios.

4. Desnecessário o prequestionamento em sede de apelação, tendo em vista a contemplação expressa no novo Código de Processo Civil do prequestionamento ficto (artigo 1.025), consagrando entendimento jurisprudencial já firmado há muito pelo Superior Tribunal de Justiça.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJGO, Apelação (CPC) 0032872-74.2009.8.09.0051, Rel. Des(a). ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, 5ª Câmara Cível, julgado em 31/08/2020, DJe de 31/08/2020)

O que é permitido é a cobrança de juros, de acordo com o percentual combinado, de ano em ano e sobre o saldo líquido – já amortizado – em conta corrente, e não de mês em mês como ilegalmente ocorre no sistema francês.

 

Correção monetária e os juros

E você não pode confundir os juros com a correção monetária. Os juros são remuneração de capital. Assim, representam um acréscimo real ao valor inicial, divergindo do que ocorre com a correção monetária.

A correção não é um plus, mas simples manutenção do valor de compra pela variação de um índice que reflete o acréscimo (inflação) ou decréscimo (deflação) dos preços no mercado.

É permitido, por exemplo, o uso do IGP-M mensal + 1% (ou outro percentual combinado), o que não é possível é que a incidência desses juros ocorra de forma capitalizada mensal.

Nesse outro texto explico melhor sobre correção monetária em contratos imobiliários: No contrato de compra e venda de imóvel pode haver correção monetária mensal?

Qual o valor de redução das parcelas ou do saldo devedor quando se retira a Tabela Price?

Essa resposta depende dos cálculos que devem ser feitos para cada caso, visto que depende da quantidade de parcelas pagas, valor atual do saldo devedor, etc.

O seu contrato e a planilha atualizada dos valores pagos devem ser recalculados por um profissional da área contábil, onde ele irá dizer qual será o novo valor da sua parcela e do seu saldo devedor.

Esse cálculo levará em conta todos os valores que você pagou e o excesso pago indevidamente será utilizado para o abatimento da dívida ou devolução dos valores.

Há casos em que as pessoas chegam a ter uma redução de 90% na dívida. Tem situações em que o contrato está quitado e a pessoa pode ter algum valor a receber da empresa.

Mas para saber, como clareza, é necessário que sejam feitos os cálculos.

Outras cobranças abusivas

Além da utilização da Tabela Price, podem existir outras formas de utilização do mesmo sistema, como “TP”, “Tabela Gradiente”, “juros acumulados”, “juros acumulativos”, “juros capitalizados mensalmente”.

Também pode haver cobrança de “taxa de administração”, “Seguro obrigatório”, entre outros.

É necessário, primeiramente, que o seu contrato e planilha atualizada de pagamentos sejam analisados por um advogado especialista nessa área. Encontradas as cobranças indevidas ou suspeitando-se de suas existências, os próximos passos lhe serão orientados para tomada de providências.

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